婚後財產真的一人一半？搞懂共同持有、單方登記，還有買房需注意的貸款、贈與稅！ @ 雖然只有156 by IR

共同持有、單方登記、貸款、贈與稅

我跟大叔其實還沒結婚就開始看房了，一直到確定要買房才登記結婚，先聲明我們不是為了買房才結婚，一直有計畫要結婚，買房算是一個督促大叔趕快求婚的關鍵😂。買房前我們就協調好，頭期款、貸款都一人一半，因為雙方都有付出所以結婚對我們來說是最好的選擇。假設今天有一方可以全額支付，那我覺得可以婚前買好，因為房子不屬夫妻法定財產制的婚後財產，因此將不會被列入財產分配項目中！

我們很幸運有雙方家人的支持，這篇文章要分享我們一路遇到税、貸款、家人支援會遇到的問題和注意事項。 🔍更多日常請追蹤我的IG：ir47363

▍ 貸款

1. 貸款條件：因為我是自由業，相較於一班上班族，每月收入金額不是這麼穩定，因此不容易貸款，所以貸款由穩定收入的大叔來貸，並且由婆婆當擔保人，這樣更能爭取更好的貸款條件。

但其實若是由非親屬關係的人當擔保人利率可能更低。貸款由信用好、穩定收入的那方貸，貸款條件，包含利率、額度都能爭取的更好。

2. 貸款人跟房子登記大名必須是同一個

很多人提倡房子要掛老婆名下，貸款由老公付，才是愛的表現，但若是房子要掛在女方名下，那麼貸款人就必須是女方，在女方掛名貸款人的狀況下，若是有一天男方付不出來了、或是任何原因不付了，剩餘貸款會由登記人也就是女方來支付，付不出房貸就必須賣房子或法拍，而剩下的債務還是要由女方償還。

因此若是堅持要女方掛名，其實可以使用婚後過戶的方式，購買時可以掛老公或老婆的名字，日後過戶再過戶給另一半也可以。

另外還有「預告登記」可以使用，或是掛誰的的名字，再做「預告登記」後，未來不管任一方要轉移、借款都必須經過雙方同意，就算老婆/老公沒有掛名也有一樣的權益！

買房一定要買能力範圍的，怎麼貸款？掛誰的名字？都要往久一點的方向去思考。

▍ 沒結婚就買房的問題

1.沒結婚就買房，貸款又一起付，日後若怎麼了不是登記人的那方沒有權利，也不好分配，萬一登記人發生什麼意外，不是夫妻房子就不是共同財產，在分房產上會非常難釐清，甚至可能還會衍生出贈與稅的問題！

2.若買了最後結婚，房子不屬夫妻法定財產制的婚後財產，因此將不會被列入財產分配項目中！因此婚前若是有共同支付貸款，若是日後分開也同樣會有房產難以釐清與分配的問題！

我們的房仲和銀行都建議沒結婚不要一起買房，買房只能掛一人的名字，一旦分手很難分配，我自己覺得真的要婚前要買由一方支付會比較單純！不過，若是雙方堅持婚前一起合買，一定要在契約上註明各自出資比例，日後和平協議分手，直接將房子賣掉，扣掉稅費等必要支出後，再按出資比例直接分配售屋所得。但是很少情侶會在戀愛期間還特別簽契約、公證雙方出資比例，就會產生爭議，需能舉證各自負擔的款項與金流。沒結婚買房真的太麻煩了！！

▍ 結婚買房注意事項

基於婚前買房有可能日後發生太多麻煩，因此我們決定結婚，婚後再做買房登記的動作，婚後購入的房產就是共同財產，貸款人是大叔所以房子登記在大叔名下，請注意不會因為共同財產就掛兩個人的名字喔！！但如果想要共同持有房子，還是可以做到，只是會衍生以下的問題及注意事項：

1.一間房產掛兩個名字，就需兩張權狀，並且做2次登記，這中間很多原本一次的動作就會變成2次，因為就會產生額外的費用

2.一個人一生有一次「自用住宅稅率」，可享首購優惠(最低利率)，若共同持有則兩個人同時都用掉一生一次的「自用住宅稅率」，下次再做換房也無法使用首購優惠了

3.一生一次的土地增值稅的自用住宅優惠稅率，未來賣房時的土地增值稅優惠每人一生只能有一次「優惠稅率」，若採共同持有等於雙方都用掉了各自享有的優惠稅率機會，「單方登記」較能爭取更好的貸款條件，且賣屋時僅使用一人的土地增值稅優惠，下次購屋時則可以以未登記的一方做為新換屋的登記人，這樣就又可以再享有優惠稅率

4.稅單變為多份，「地價稅」是按人頭計算，只要名下擁有土地都需繳交稅金。所以在房子變為共同持有後，夫妻兩人就會收到2張稅單，按各自持有的土地部分繳稅。

▍ 家裡支援: 贈與稅

自2022年起，每人每年不管贈與多少人，一年「共」有244萬元贈與免稅額。另外子女結婚依遺贈稅法規定，在子女結婚（以登記時間為主）前後半年內，雙方父母贈與子女財產可「額外」適用「100萬元」的婚嫁贈與免稅額。以上超過就會有稅的產生，須在贈與行為後30日內申報贈與稅。

贈與稅參考

-若當年度贈與淨額在2,500萬元以下，贈與人（送出財產者）適用贈與稅率10％

-贈與淨額在2,500萬元～5,000萬元間適用贈與稅率15％

-至於贈與淨額超過5,000萬元則適用贈與稅率20％

買房真的是一門大學問，不管是什麼決定都需要好好評估，可以多跟幾家銀行、房仲做確認、比較。今天的分享希望可以幫忙到大家，我們下集見